Odkúpenie družstevného bytu: Podmienky a postup

Základným rozdielom medzi bytom v osobnom vlastníctve a družstevným bytom je fakt, že pri kúpe bytu v osobnom vlastníctve má tento konkrétneho majiteľa zapísaného na liste vlastníctva. Pri prevode družstevného bytu sa prevodom členských práv a povinností v bytovom družstve stávate členom družstva a získate nájomnú zmluvu k bytu.

Ak niekto "predáva" družstevný byt, neprevádza vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor tejto dohody vám dá každé družstvo na požiadanie.

Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Keďže podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

Nezabudnite si na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach preveriť, či predávajúci nemá nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje pre prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktoré tvorí dodatok k tejto zmluve.

Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si na družstve, aká je zostatková hodnota anuity bytu, ktorý chcete nadobudnúť. Anuita je vlastne celková hodnota bytu, ktorú nájomca postupne spláca. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto zostatkovú hodnotu anuity zaplatiť, preto je potrebné vedieť jej výšku.

Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť. Dohodu podpisujeme v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov a jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva. V podateľni družstva podávame Zmluvu (alebo Dohodu) o prevode členských práv a povinností spolu s jedným kusom dodatku.

Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. To znamená, že členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľa predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu, t. j. podaním zmluvy do podateľne družstva, alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve.

Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán.

Majetkové Vyporiadanie a BSM

V prípade rozvodu a majetkového vyrovnania je dôležité pochopiť, že ak po uplynutí troch rokov od rozvodu nedošlo k vyporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka nastáva právna domnienka, že hnuteľné veci prešli do výlučného vlastníctva toho z manželov, ktorý ich používal, a nehnuteľnosti prešli do podielového spoluvlastníctva.

Pre vyporiadanie hodnoty členského podielu v družstve by ste najprv museli zrušiť právo spoločného nájmu bytu a určiť, ktorý z vás bude výlučným členom družstva a nájomcom bytu. Ak sa nemôžete dohodnúť mimosúdne, rieši sa to súdne. V rámci dohody alebo súdneho rozhodnutia môžete potom žiadať o finančné vyporiadanie, pričom podiely nemusia byť rovnaké.

Ak ste odkupovali byt spoločne a prejavili ste vôľu kúpiť byt spoločne počas manželstva, byt bude patriť do BSM. V takom prípade sa uplatní ustanovenie § 150 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že ak jeden z manželov niečo investoval do spoločnej veci (napríklad do nadobudnutia bytu) počas manželstva zo svojho, potom má právo požadovať náhradu.

Výška "hodnoty" sa určí na základe znaleckého posudku. Znaleckým posudkom sa určí trhová cena členského podielu v bytovom družstve v čase, keď ste byt odkupovali do BSM. Cena členského podielu v bytovom družstve sa približne rovná cene bytu v osobnom vlastníctve.

Postup bude taký, že sa ocení nehnuteľnosť (byt), započíta Vám Vaše vklady a ak tam bude nejaký rozdiel, tak tou sumou budete manžela vyplácať. Napríklad, ak má byt hodnotu 60.000,- €, členský podiel v bytovom družstve mal v čase, keď ste odkupovali byt do osobného vlastníctva hodnotu 50.000,- €, a peniaze, ktoré ste použili na odkúpenie bytu boli vo výške 1.000,- €.

Vychádzajúc z uvedených skutočností usudzujeme, že byt patrí do BSM. Treba však zohľadniť to, že o nadobudnutie tohto majetku ste sa výlučne zaslúžili Vy, čo by mohlo byť dôvodom na odklonenie sa od zásady rovnosti podielov manželov pri vyporiadaní BSM.

Podľa § 28 zákona č. 182/1993 Z. z. na to, aby ste predali spoločný byt je nevyhnutné, aby ste mali súhlas aj vášho exmanžela. Ak však už od vášho rozvodu uplynuli tri roky, potom je váš byt v zmysle zákonnej domnienky vo vašom podielovom spoluvlastníctve.

Spoločný nájom družstevného bytu manželmi upravujú články 7, 8 a 93 Stanov SBD Banská Bystrica. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stane nájomcom bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi a spoločné členstvo manželov v družstve. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva.

Určujúcim termínom pre vznik spoločného nájmu a spoločného členstva je dátum (deň) prevzatia bytu. Bežné záležitosti, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu manželmi, môže vybavovať každý z manželov. V ostatných prípadoch je potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Právo spoločného nájmu družstevného bytu manželmi zanikne:

• rozvodom manželstva v prípade, že nevzniklo spoločné členstvo manželov v družstve, právo užívať družstevný byt po rozvode manželstva má ten z manželov, ktorý je členom družstva,
• dohodou rozvedených manželov - spoločných členov družstva (tlačivo dohody), prípadne rozhodnutím súdu o zrušení spoločného nájmu družstevného bytu,
• smrťou jedného z manželov,
• zánikom nájmu družstevného bytu.

Infografika: Presun záložného práva.

Hypotéka a záložné právo

Presun záložného práva (zabezpečujúceho hypotekárny úver) na inú nehnuteľnosť je druhým najčastejším spôsobom jeho výmazu, hneď po možnosti jeho splatenia. Okrem nižšie spomínaných dôvodov (kúpa družstevného bytu, výstavba domu, vyporiadanie BSM) sa využíva aj vtedy, keď dlžník nemá záujem stratiť výhodné podmienky, ktoré boli pri poskytnutí úveru nastavené (napr. výhodný úrok, dobrá fixácia atď.) alebo vtedy, keď dlžník nechce banke uhradiť pokutu (1% zo splatenej sumy) za predčasné splatenie úveru.

Podmienky, potrebné k udeleniu súhlasu s presunom záložného práva resp. Pri realizácii kúpy družstevného bytu. Kupujúci založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a za takto poskytnuté financie kúpi družstevný byt. Potom požiada už ako vlastník členský práv a povinností o odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva.

Klient v postavení dlžníka založí rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť a za tieto financie postaví rodinný dom. Manželia sa rozvedú a jeden z manželov si chce ponechať nehnuteľnosť - rodinný dom. Dohodou sa zaviažu, že manžel vyplatí manželke za jej časť domu 50.000 eur. Manžel tak najprv založí napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a z týchto finančných prostriedkov uhradí manželke 50.000 eur.

Jedná sa o spôsob, ktorý väčšinou využívajú klienti, ktorí z nejakých dôvodov nechcú prísť o aktuálnu hypotéku. Niekedy sú dôvodom jej dobre nastavené podmienky, inokedy by mohla nastať situácia, že klient by v dnešných podmienkach žiadnu hypotéku nedostal. Záložným právom sa zabezpečuje poskytnutá pohľadávka (napr. hypotekárny úver) spolu s jej príslušenstvom.

Pre banku je toto záložné právo potrebné k tomu, aby v prípade nesplácania hypotekárneho úveru mohla uspokojiť svoju pohľadávku pristúpením k výkonu záložného práva. Uspokojenie pohľadávky je realizované na dobrovoľnej dražbe, ktorej návrh dáva banka. Celý proces by v ideálnych podmienkach nemal trvať viac ako jeden, dva maximálne tri mesiace.

Pripravte sa však aj na to, že pokiaľ ste mali problém so splácaním úveru resp. ste úver nesplácali riadne a na čas, bude presun takéhoto záložného práva skoro nemožný.

V prípade družstevného bytu existujú špecifické pravidlá, ktoré sa týkajú dedenia členstva v bytovom družstve a využívania družstevného bytu. Prevod bytu do osobného vlastníctva by priniesol niekoľko výhod, medzi ktoré patrí jasnejšia právna situácia v súvislosti s dedením a väčšia flexibilita v nakladaní s majetkom.

Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať Vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať, alebo predávať podľa Vašich predstáv. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.

tags: #vykupenie #druzstevneho #bytu #bsm