Častým právnym problémom, s ktorým sa stretávajú klienti, je vlastníctvo pozemkov. Dôvody týchto problémov možno hľadať v minulosti, a to v rozdrobenosti pozemkov, rôznych politických režimoch a zmenách pri prechode z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností. Tejto problematike nepomáha ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom môže byť evidovaný pozemok registra „C“ aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné pozemky.
Užívanie pozemku samo o sebe nezakladá vlastníctvo, a to ani v prípade, ak ho užívate po viacero generácií. Ak nie ste zapísaný v katastri ako vlastník, užívate cudzí majetok. Vlastníkom môže byť cudzia osoba alebo napríklad štát.
Možnosti riešenia vlastníckych práv
1. Dohoda s vlastníkom
Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa nedohodnete, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva prostredníctvom súdu. Vstup do takéhoto konania sa však neodporúča bez dokladu o kúpe, dare alebo inom nadobudnutí pozemku.
2. Dedičské konanie
Ak je ako vlastník pozemku evidovaný Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní rozhodoval. Výsledkom môže byť dedičská dohoda alebo nadobudnutie pozemku do podielového spoluvlastníctva.
3. Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom pozemku, problém sa dá riešiť dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, rozhodne súd. Možnosti vysporiadania môžu byť rôzne, súd by mal prihliadať aj na faktické užívanie nehnuteľnosti.
4. Platnosť kúpnej zmluvy
V prípade, že bola kúpna zmluva uzatvorená, je dôležité posúdiť jej platnosť. Zmluva musí mať písomnú formu a všetky zákonné náležitosti. Ak zmluva nie je platná, vlastnícke právo nemôže vzniknúť. V takom prípade je potrebné trvať na uzatvorení písomnej zmluvy alebo sa domáhať vydania bezdôvodného obohatenia.
Ako získať pozemky do vlastníctva obce – praktické rady k žiadostiam Slovenskému pozemkovému fondu
Nadobudnutie vlastníctva vydržaním
Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívam pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať napr. vydržania takéhoto pozemku. V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom.
Usporiadanie vlastníckych práv k pozemku pod stavbou
Častým problémom je situácia, keď chatka stojí na cudzom pozemku. V takom prípade je potrebné komunikovať s vlastníkom pozemku a dohodnúť sa na odpredaji pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok, o ktorý máte záujem. Taktiež by zrejme bolo potrebné vyriešiť aj prístupovú cestu k danej chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd k chatke cez cudzí pozemok alebo napr. odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu k chatke.
Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak mám ešte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadení tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena (vecné bremeno je taktiež možné vydržať), avšak k zriadeniu vecného bremena by došlo taktiež za odplatu, ktorá by bola určená buď dohodou alebo znaleckým posudkom.
Odkúpenie podielov na pozemkoch od SPF
Pri kúpe podielu od Slovenského pozemkového fondu (SPF) je dôležité vedieť, že SPF nemusí byť povinný predať svoj podiel. Ak SPF zamieta predaj podielu, je pravdepodobné, že môžu existovať interné dôvody alebo stratégie správy štátnej pôdy, ktoré bránia v predaji. Odporúča sa najprv obrátiť priamo na SPF s cieľom zistiť konkrétne dôvody zamietnutia.
Podmienky prevodu pozemkov SPF
Pozemky nezistených vlastníkov môže Slovenský pozemkový fond previesť len v prípadoch vymenovaných v zákone, napríklad na účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť, rozhodnutie o zriadení priemyselného parku alebo usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami.
V prípade, že predaj podielu nie je možný, môžete skúmať iné možnosti, ako napríklad dohoda so zvyšnými spoluvlastníkmi alebo vyporiadať podiely inak, než priamou kúpou. Môže sa tiež zvažovať alternatívne riešenie cez súdne konanie o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, ak nedôjde k dohode.
Čo robiť, ak je pozemok v správe SPF?
Ak pozemok patrí Slovenskému pozemkovému fondu, je potrebné preveriť právny dôvod, na základe ktorého sa SPF stal vlastníkom pozemku. Ďalší krok je zistiť, či je možné pozemok od SPF nadobudnúť. SPF môže prevádzať pozemky vo svojom vlastníctve, najmä ak ide o pozemky, ktoré sú vo Vašom užívaní, alebo ak ide o pozemky, ktoré sú oplotené a fakticky ich užívate.
Postup pri žiadosti o prevod pozemku od SPF
- Získať výpis z listu vlastníctva z katastra nehnuteľností, aby ste presne identifikovali pozemok a overili, že vlastníkom je SPF.
- Obrátiť sa na SPF so žiadosťou o prevod vlastníctva pozemku. V žiadosti uveďte, že pozemok dlhodobo užívate, platíte zaň dane a je oplotený ako súčasť Vašej záhrady.
- SPF posudzuje žiadosti individuálne. Ak ide o pozemok, ktorý nie je určený na iné verejné účely, a nie je predmetom reštitučných nárokov, SPF môže pristúpiť k jeho odpredaju alebo inému prevodu (napr. nájom, prípadne iný právny titul).
- V prípade, že SPF súhlasí s prevodom, uzatvoríte s fondom kúpnu zmluvu alebo inú zmluvu podľa podmienok SPF. Po zápise do katastra nehnuteľností sa stanete vlastníkom pozemku.
Záhradkové osady a odkúpenie pozemkov
V prípade záhradkových osád je najjednoduchším spôsobom dohoda s vlastníkmi. Ak to nie je možné, prichádza do úvahy konanie cez obvodný pozemkový úrad. V prípade priamej dohody medzi vlastníkmi a záhradkármi sa cena na Orave pohybuje okolo 50 centov až euro za štvorcový meter.
Komplikácie môžu nastať pri veľkom počte vlastníkov, neprerokovanom dedičstve, neochote niektorých vlastníkov uzavrieť kúpnu zmluvu za podmienok, ktoré iní vlastníci akceptujú. V prípade, že pozemky nie sú usporiadané, mal by so zriadením stavby súhlasiť vlastník.
Podmienky prenájmu pozemkov v záhradkových osadách
Ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva, vzniká zo zákona nájomný vzťah. Pokiaľ sa už začalo konanie na pozemkovom úrade o vyporiadaní pozemkov v záhradkovej osade, nájomný vzťah vypovedať nemožno.
Výpoveď môže dať záhradkárovi len ten vlastník, ktorého výmera a prislúchajúci podiel z výmery na spoločných pozemkoch tvorí viac ako polovicu pozemku, ktorý užíva záhradkár. Ak vlastník nájomný vzťah z niektorého zo spomínaných dôvodov vypovie, povinný je užívateľovi poskytnúť náhradu za stavby a trvalé porasty.
Overenie vlastníctva pozemku
Ak vlastníte nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či som vlastníkom konkrétneho pozemku si viem teda overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu mi vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých som uvedený ako vlastník. Všetky tieto údaje si viem získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra si viem vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov napr. o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome.. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viem zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk .
Dôležité odkazy
Prísť sa poradiť je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy. Po podpise to už môže byť neskoro.
| Situácia | Možnosti riešenia |
|---|---|
| Užívanie cudzieho pozemku | Dohoda s vlastníkom, súdne konanie |
| Pozemok evidovaný na predka | Dodatočné prededenie |
| Podielové spoluvlastníctvo | Dohoda o vysporiadaní, súdne konanie |
| Neplatná kúpna zmluva | Uzatvorenie novej zmluvy, vydanie bezdôvodného obohatenia |
| Chatka na cudzom pozemku | Dohoda s vlastníkom, zriadenie vecného bremena |
| Pozemok v správe SPF | Žiadosť o prevod vlastníctva |