Otázka predaja pozemkov cirkvou je komplexná a závisí od mnohých faktorov, vrátane konkrétnych podmienok predaja, platnej legislatívy a interných predpisov cirkvi. V súčasnosti je na Slovensku registrovaných osemnásť cirkví a náboženských spoločností. Základ bohatstva cirkví tvoria nehnuteľné majetky, ku ktorým sa náboženské organizácie dostali po páde totality cez dva reštitučné zákony. Sú to sakrálne stavby a iné kultúrne pamiatky, takto nadobudli aj lesy a pôdu.
V nasledujúcom texte sa pozrieme na podmienky oslobodenia od dane z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nehnuteľností a pozemkov, ako aj na niektoré praktické aspekty a úskalia, ktoré môžu s predajom cirkevnej pôdy súvisieť.
Oslobodenie od dane z pridanej hodnoty (DPH)
Oslobodenie od dane predstavuje daňový režim, pri ktorom sa na dodaný tovar alebo službu s miestom dodania v tuzemsku neuplatňuje daň. V zmysle zákona o DPH existujú dve skupiny dodaní oslobodených od dane z hľadiska možnosti odpočítania dane z nakúpených tovarov a služieb, ktoré sa následne použijú na oslobodené dodania.
Služby a tovary oslobodené od dane bez nároku na odpočítanie dane
Služby a tovary, ktoré sú oslobodené od dane bez nároku na odpočítanie dane, sú obsiahnuté v § 28 až § 42 zákona o DPH. Patria sem napríklad:
- Poštové služby (§ 28 zákona o DPH)
- Zdravotná starostlivosť (§ 29 zákona o DPH)
- Služby sociálnej pomoci (§ 30 zákona o DPH)
- Výchovné a vzdelávacie služby (§ 31 zákona o DPH)
- Služby dodávané členom (§ 32 zákona o DPH)
- Služby súvisiace so športom alebo telesnou výchovou (§ 33 zákona o DPH)
- Zhromažďovanie finančných prostriedkov (§ 35 zákona o DPH)
- Služby verejno-právnej televízie a verejnoprávneho rozhlasu (§ 36 zákona o DPH)
- Poisťovacie služby (§ 37 zákona o DPH)
- Finančné činnosti (§ 39 zákona o DPH)
- Prevádzkovanie lotérií a iných podobných hier (§ 41 zákona o DPH)
Dodanie nehnuteľnosti a pozemku
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH. Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane, je riešený v § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. Predaj pozemku je oslobodený od dane okrem predaja stavebného pozemku, ktorý sa zdaňuje, ak sa predáva samostatne.
Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.
Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou/časťou stavby, ktorá na ňom stojí, podlieha rovnakému daňovému režimu ako predaj tejto stavby/časti stavby podľa § 38 ods. 1 a ods. 7 zákona o DPH.
Definícia pojmu „stavebný pozemok“ je upravená v § 43h zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (stavebný zákon). Rozumie sa ním časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.
Stavebným pozemkom sa podľa § 43h zákona č. 50/1976 Zb. rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.
Stavebným pozemkom bude takmer vždy pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“, pretože spĺňa jednu z definícii stavebného pozemku - ide o pozemok zastavaný stavbou. Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade sa už nemusí jednať o stavebný pozemok.
Aj ostatné kategórie pozemkov ako napríklad „orná pôda“ alebo „záhrady“ môžu byť stavebnými pozemkami určenými podľa územného plánu na zastavanie, z katastra to však nezistíme, pretože kataster údaje o územnom plánovaní nevedie.
Daňová povinnosť pri dodaní tovaru
Daňová povinnosť vzniká dňom dodania tovaru. Dňom dodania tovaru je deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Pri dodaní stavby na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy je dňom dodania deň odovzdania stavby.
Praktické aspekty a úskalia
Pri kúpe nehnuteľnosti, kde vlastník pozemku je cirkev, je dôležité zvážiť niekoľko faktorov:
- Financovanie: Získanie hypotéky môže byť problematické, ak kupujúci nevlastní pozemok, na ktorom stojí nehnuteľnosť.
- Práva a povinnosti: Je potrebné si ujasniť práva a povinnosti spojené s užívaním pozemku, napríklad výšku nájmu a podmienky jeho prípadného zvýšenia.
- Budúce problémy: Kúpou domu bez pozemku si kupujúci môže spôsobiť budúce problémy, napríklad pri rekonštrukcii alebo predaji nehnuteľnosti.
Cirkev zväčša predávať nechce, pretože to dostali darom a čo na to povedia ostatní ... hľadajte ďalej, toto si mal dať majiteľ dávno do poriadku. Kúpou toho domu bez pozemku si koleduješ o budúce problémy.
Ľudia si často naivne myslia, že cirkev ti niečo preda za par-euro, lebo vsak je to cirkev, ich praca je modlenie a palenie sviecok v kostole. Tymto sposobom by uz davno neexistovali a takyto naivny dedincan rychlo pochopi, ze obecny farar nema s predajom nic, riesi to vacsinou profik na urovni biskupstva, ktory ti to preda, ale za Xnasobok aktualnej kupnej hodnoty. Ber alebo nechaj tak. Cirkev prezila 2000rokov, kludne svoj pozemok dalsich 100 rokov podrzi.
Porovnanie daní pre neziskové organizácie: Cirkev vs. náboženská organizácia
Príklad z praxe: Kauza s pozemkami v Liptovskom Hrádku
Katolícka cirkev čelila škandálu s pozemkami v Liptovskom Hrádku. Peniaze za cirkevné pozemky putovali na tajomný účet, nie predávajúcej farnosti. Trnavská firma uzavrela s farnosťou Dovalovo v decembri 2007 kúpnu zmluvu. Jej predmetom bol predaj pozemkov, za ktoré mala firma v dvoch splátkach zaplatiť viac ako 421-tisíc eur. Tento obchod sprostredkúvala realitná kancelária, ktorá vznikla v jeseni 2007 na základe údajného súhlasu biskupa Františka Tondru.
Účet, na ktorý trnavská firma uhradila obe splátky za dovalovské pozemky, založila Ľuba H. spolu s mikulášskym dekanom Vladislavom Sanigom. Do jeho pôsobnosti spadá aj dovalovská farnosť. O zriadení účtu existuje písomná dohoda. O účte ani o dovalovskej transakcii však spolumajiteľ realitky, právnik Jaroslav, netušil.
Vlani v októbri dostal do rúk list od spišského vikára Štefana Sečku. Listom adresovaným realitnej kancelárii reklamoval, že ani 10 mesiacov po predaji pozemkov cirkev nedostala druhú, štvormiliónovú splátku, a žiadal o doplatenie peňazí.
Dovalovský farár Ferdinand Marton je zo záležitosti nešťastný. „Saniga za mnou chodil s tou pani. Tvrdili mi, že všetko je dohodnuté a pán biskup súhlasí, že to mám podpísať. Ani som si to neprečítal, nemal som pri sebe okuliare. Dôveroval som dekanovi, je to predsa môj nadriadený. Zmanipulovali ma a peniaze nie sú," vyjadril sa.
Záležitosti týkajúce sa pozemkov v Dovalove odmietla komentovať.
Záver
Predaj pozemkov cirkvou je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých aspektov, vrátane právnych, finančných a praktických. Je dôležité si uvedomiť, že pri kúpe nehnuteľnosti, kde vlastník pozemku je cirkev, je potrebné byť obozretný a zvážiť všetky riziká a úskalia.